PRO/E達人

商鋪熱度逐漸退燒，根據本刊實地查訪，曾創行情的熱門商圈已有投資客不耐高成本而撤守，更普遍的是房客吃不消高漲的租金，紛紛頂讓或咬牙退租。

「新光三越只帶來曇花一現的行情。在商圈萎縮以及零售業不見成長的情況下，房東只嘗到一時的甜頭，經過近半年的煎熬，才覺悟到以降租因應」，一位在地的房仲業者點破天母商圈的窘境。

店鋪退租的情況也正在其他商圈發生，例如敦化南路仁愛圓環以南一帶，原來的新學友書局往南沿路，原來一整排都是高價精品品牌的店面，像是凡賽斯、蘇菲雅皮鞋、MONDI、傑尼亞等，都陸續在此處消失。

帶狀商圈質變 塊狀發展取而代之

一年的時間，可以讓燙金的商圈急凍、萎縮，甚至近乎消失，箇中原因主要為商圈板塊移動與本身生命週期的改變，綜觀北市稍具規模的百貨商圈、社區商圈皆有更加集中化、群聚的現象，存在的形式從原本的帶狀濃縮為塊狀，並由最賺錢的核心商店做支撐，因此，像在東區就以SOGO 百貨三個館為核心與界線，在此範圍內的商鋪行情最火熱，距離愈遠的或不在區域內的，只有面臨被淘汰的命運。

國內房市自SARS 後的○四年開始迅速起漲，店面行情更在近三年交投熱絡，根據仲介業的統計，○四年迄今，幾個熱門商圈平均的成交價格少則有二五％的漲幅，多則為一倍多的翻漲，反映時間稍晚的租金行情，則有兩成到近兩倍的成長表現，當然，各商圈內屢見創下多次轉手、每一轉手價格都愈加燙金的個案發生。只不過，漲高的價格讓店面的投資報酬率受到壓縮，對於短期買賣斷的投資客來說，購買成本太高，能賺取的價差趨小，永康街就出現投資客沒賺錢就出脫的案例；就算是長期收租，年報酬率也從先前的五％以上，降至三％左右，特別是熱門商圈的大馬路邊，報酬率僅約二至三％，比起巷內店面有三至四％的報酬還低，反而是夜市、學區型的商圈報酬率仍有五％的水準。

讓商鋪行情瀕臨降溫的近因是店租漲過頭，超越房客足堪負荷的合理價位，因此，房客主動退租或是房東強勢漲租逼退的例子愈來愈多，長期下來，不可說沒有「殺雞取卵」的隱憂。

價格高漲　店面投報率大降至三％

SOGO 商圈不斷有房東要將房租大幅調漲，漲幅大到品牌業者都無法接受；永康商圈也傳出類似案例，新一波退租現象一觸即發，不過，還是有房東堅定地挑戰新租金價位，彷彿衝破這個關口就能確保行情不墜。退租現象暫未引發全面性的降租效應，但店面成交速度趨緩以及待租期拉長卻是不可忽視的訊號；永慶商仲協理黃增福表示，今年以來，店面交易量較去年同期減少約一○至二○％，成交時間相對拉長，以前幾乎沒有空租期的商圈，如今相繼出現長達一至三個月的待租期，下半年開始，這個現象更加明顯，一來是高漲的物價無法完全轉嫁，被漲店租的商家無法反映成本，業績又無成長，導致愈來愈多的人生意做不下去。

再者銀行緊縮房貸，對於店面投資也產生衝擊，店面的貸款成數從以往的七、八成降至五、六成，對於投資客而言，資本要更加雄厚才能進場。

商圈行情上有零售業不景氣的鍋蓋

零售業成長跟不上暴漲的店租為現階段商圈行情的根本問題，過去三年北市熱門商圈不論是價格或租金，少則漲了三成，多者漲了一倍以上，零售業景氣卻在同時間遭逢寒冬。零售業營業額雖在今年稍有起色，但幅度相當微弱，經濟部的統計顯示，今年一到七月零售業營業額較去年同期成長二‧二五％，餐飲業業績年成長五‧九四％，對照店租凶猛的倍數漲勢，不難理解商鋪行情面臨的是經濟大環境的衰退挑戰。

房仲業者表示，現階段房東仍堅守租金的主要原因，在於對明年立委選舉及總統大選的觀望，希冀的還是兩岸經貿政策的大幅放寬，如果沒有實質利多挹注房市，那麼明年第二季將產生明顯的價格修正。屆時商圈租金的差異性將拉大，關於短期買賣投資利潤盡皆壓縮，長期收租的投報率將從現行的三％左右再向下降為二％左右。

文◎鄭育容

財訊月刊11月號